Indonesia: Omnibus Law – Real Estate Cluster

Dalam surat

Seperti disebutkan dalam pemberitahuan pelanggan kami yang lain, pada 5 Oktober 2020 Parlemen mengesahkan Undang-Undang Penciptaan Pekerjaan (RUU Kreasi Kerja atau biasa disebut dengan “Omnibus Law”). Omnibus Act diciptakan untuk melakukan reformasi struktural dan mempercepat perubahan ekonomi.

Di sektor real estat khususnya, Omnibus Act mengubah sejumlah undang-undang yang ada, termasuk UU No. 20 tahun 2011 tentang Perumahan (“UU Perumahan”), UU No. 28 tahun 2002 tentang Bangunan (“UU Gedung”), UU No. 1 tahun 2011 tentang Kawasan Permukiman (“UU Perumahan”), UU No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang (“UU Penataan Ruang”) dan UU No. 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah untuk Pembangunan Kepentingan Umum (“UU Pengadaan Tanah”).

kandungan

1. Perubahan besar
2. Konfirmasi hukum administrasi
3. Hak atas tanah di atas lapisan tanah
4. Pengenalan konsep bank tanah
5. Peraturan Pelaksana

Perubahan besar

Perubahan hukum perumahan, hukum bangunan dan masalah terkait

Kewajiban yang ada untuk membangun perumahan rakyat

Menurut Omnibus Act, pengembang perumahan komersial harus menyediakan perumahan rakyat minimal 20% dari total luas perumahan komersial yang akan dibangun. Kewajiban ini dapat dipenuhi di luar kawasan perumahan komersial di kabupaten atau kota yang sama. Namun, Omnibus Act menawarkan alternatif untuk mengubah kewajiban menyediakan dana untuk pembangunan perumahan rakyat. Dana disediakan oleh Housing Acceleration Agency (Badan untuk mempercepat pengelolaan perumahan).

Izin membangun tidak lagi diperlukan

Izin membangun (Izin Mendirikan Bangunan) tidak lagi diperlukan untuk pembangunan apartemen dan sebagai prasyarat untuk penandatanganan kontrak jual beli bersyarat untuk unit hunian dan telah diganti dengan izin mendirikan bangunan (Izin Mendirikan Bangunan) sebagai persyaratan administrasi baru. Ini tunduk pada peraturan pemerintah yang dikeluarkan untuk mengatur lebih lanjut masalah ini.

Undang-undang bangunan menetapkan sejumlah persyaratan untuk aspek bangunan, seperti: B. Keandalan, keselamatan, kesehatan, kenyamanan dan akses mudah ke gedung. Namun, persyaratan tersebut telah dihilangkan sama sekali oleh Omnibus Act. Menurut kami ini tidak berarti bahwa bangunan tidak perlu lagi memenuhi standar keandalan, keamanan, dll. Namun, mungkin memang niat pemerintah mengaturnya dalam peraturan eksekutif pemerintah.

Sederhanakan prosesnya

Omnibus Act menyederhanakan dua penyebab utama keterlambatan penerbitan dokumen kepemilikan unit rumah, yaitu:

1. Persetujuan pemerintah daerah untuk spesifikasi bangunan (Deskripsi), yaitu dokumen utama yang mendeskripsikan dan merinci satuan, luas areal, objek bersama dan tanah bersama, tidak lagi diperlukan; dan
2. Gambar-gambar akta pemisah rumah susun bukan lagi syarat untuk menentukan indeks proporsional (nilai perbandingan proporsionall), sertifikat hak bergeser atau sertifikat konstruksi shift atau kontrak pembelian dan penjualan bersyarat untuk pemasaran unit tempat tinggal.

Hak orang asing untuk memiliki hak atas pergeseran judul apartemen

Terlepas dari amandemen UU Perumahan, Omnibus Act sekarang mengizinkan (i) warga negara asing dengan otorisasi yang relevan, (ii) badan hukum asing dengan perwakilan di Indonesia, (iii) perwakilan asing dan (iv) lembaga internasional untuk mengalihkan hak kepemilikan di unit perumahan atau SHMSRS – Sertifikat kepemilikan unit hunian.

Sejauh ini, orang asing (dengan izin tinggal) hanya dapat memiliki hak shift untuk menggunakan SHPSRS unit tempat tinggal (yaitu kepemilikan hak shift selain hak pakai ()Hak Pakai) dari negara umum tempat apartemen akan dibangun).

Secara teori, orang asing sekarang dapat memiliki sebagian dari hak atas bangunan (Hak Guna Bangunan) Tanah, yang bertentangan dengan ketentuan yang ditetapkan dalam peraturan pertanian dan pertanahan sebelumnya (tapi masih berlaku).

Validitas negara komunitas HGB yang mendasarinya

Perluasan validitas hukum bangunan yang mendasari (Hak Guna Bangunan) Tanah dapat diberikan segera setelah sertifikat operabilitas (Sertifikat fungsi) untuk rumah dikeluarkan, yaitu perpanjangan “uang muka”.

Perubahan hukum perumahan

Izin membangun tidak lagi diperlukan

Izin membangun (Izin Mendirikan Bangunan) tidak lagi diperlukan untuk pengerjaan pembangunan perumahan dan sebagai prasyarat untuk penandatanganan kontrak jual beli rumah bersyarat dan telah diganti dengan izin mendirikan bangunan (Izin Mendirikan Bangunan). Ini tunduk pada peraturan pemerintah yang dikeluarkan untuk mengatur lebih lanjut masalah ini.

Perencanaan prasarana dan sarana

Omnibus Act menghapus keharusan pemerintah daerah untuk mengesahkan perencanaan infrastruktur, sarana, dan fasilitas umum.

Badan Percepatan Perumahan

Seperti disebutkan di atas, Omnibus Act memperkenalkan Housing Acceleration Agency (Badan untuk mempercepat pengelolaan perumahan), lembaga pemerintah yang dibentuk khusus oleh pemerintah pusat untuk mengelola dana pembangunan perumahan rakyat dan perumahan rakyat.

Kewajiban membangun rumah umum

Serupa dengan sektor perumahan, perusahaan di sektor yang membangun kompleks perumahan tetap perlu memenuhi keseimbangan perumahan antara rumah murah, menengah, dan mewah di satu kawasan atau dalam satu kabupaten / kota. Namun, Omnibus Act menawarkan alternatif untuk memberikan pilihan kepada pengembang untuk membangun perumahan rakyat di wilayah yang sama dengan kompleks perumahan atau menyediakan dana untuk pembangunan perumahan rakyat. Dana disediakan oleh Housing Acceleration Agency (Badan untuk mempercepat pengelolaan perumahan).

Kegagalan memenuhi persyaratan di atas akan terus dikenakan sanksi administratif yang sama, dengan sanksi tambahan dimana pemerintah dapat memaksa pengembang untuk membangun kembali kawasan sesuai dengan persyaratan di atas.

Perubahan undang-undang tata ruang

Otoritas Terpusat

Omnibus Act telah menyatukan standar pemerintah daerah dan provinsi terkait dengan tata ruang dan telah mengalihkan kewenangan kementerian tertentu kepada pemerintah pusat. Kewenangan pemerintah daerah dan provinsi harus sesuai dengan norma, standar, prosedur dan kriteria yang ditetapkan oleh pemerintah pusat.

Perubahan peringkat

Zona provinsi dan regional sekarang dapat dinilai lebih dari sekali setiap lima tahun, termasuk ketika perubahan kebijakan nasional bersifat strategis.

Izin penggunaan kamar tidak lagi diperlukan

Izin penggunaan ruangan (Izin penggunaan kamar) tidak lagi diperlukan untuk penggunaan ruangan dan telah diganti dengan izin berupa kesesuaian penggunaan ruangan (Kesesuaian kegiatan penggunaan ruang) yang dikeluarkan oleh pemerintah pusat.

Terkait jual beli hak atas tanah, dalam Omnibus Act secara tegas mengatur bahwa sebelum mengalihkan hak atas tanah kepada pihak lain harus diperoleh izin untuk kesesuaian penggunaan ruang. Setelah itu, para pihak dapat menandatangani akta tanah di depan petugas akta tanah (Kantor Pembuat Akta Negara).

Integrasi denah kamar terperinci

Omnibus Act mewajibkan pemerintah pusat untuk mengintegrasikan detail rencana tata ruang (Denah kamar terperinci) ke dalam sistem perizinan bisnis elektronik. Pelaku usaha tidak dapat mengajukan izin usaha sampai dipastikan bahwa kegiatan usahanya telah sesuai dengan denah rinci.

Konfirmasi hukum administrasi

Sebelumnya hak untuk mengelola (Hak administratif) tidak pernah ditetapkan pada tingkat “undang-undang”, tetapi didirikan berdasarkan berbagai ketentuan pelaksanaan Undang-Undang Pertanian dan hanya diberikan kepada perusahaan milik negara dan lembaga pemerintah. Omnibus Act memperluas calon pemegang hak administratif untuk menyertakan badan hukum yang ditunjuk oleh pemerintah pusat.

Hak untuk mengelola dapat dibagi dengan pihak ketiga melalui perjanjian penggunaan lahan.

Dalam hal sebagian hak administratif diberikan dengan hak milik (Hak milik) bagian dari hak administratif secara otomatis dihapus. Hak kepemilikan ini diberikan hanya untuk perumahan umum dan tujuan transmigrasi.

Peraturan pemerintah akan dikeluarkan untuk mengatur lebih lanjut masalah ini.

Hak atas tanah di atas lapisan tanah

Hak atas tanah dalam bentuk hak guna bangunan (Hak Guna Bangunan), Hak Pakai (Hak Pakai) dan hak untuk mengelola (Hak administratif) sekarang dapat diberikan melalui ruang bawah tanah. Batas kepemilikan tanah tergantung pada kedalaman penggunaan (Batasan kedalaman penggunaan), Rasio tanah (Koefisien bangunan dasar), Rasio plot (Koefisien lantai bangunan) dan rencana tata ruang pembangunan terkait berdasarkan hukum yang berlaku.

Mengingat hal-hal tersebut di atas, Omnibus Act dengan jelas mengatur bahwa penggunaan tanah dan tanah di bawah tanah dapat diberikan kepada pemegang hak atas tanah yang terpisah yang dapat diberikan hak untuk membangun, menggunakan atau mengelola. Peraturan presiden akan dikeluarkan untuk mengatur lebih lanjut masalah ini.

Pengenalan konsep bank tanah

Sebagai konsep baru dalam Omnibus Act, bank tanah (Bank Tanah) akhirnya diperkenalkan di Indonesia untuk memastikan ketersediaan tanah untuk kepentingan umum. Bank Tanah adalah badan pemerintah khusus yang akan mengelola tanah di Indonesia. Fungsi utama bank tanah adalah untuk merencanakan, memperoleh, membeli, mengelola, menggunakan, dan mendistribusikan tanah.

Tanah yang diadministrasikan dalam kerangka Landbank diberikan dalam bentuk hak administratifHak administratif). Sertifikat tanah lainnya dalam bentuk hak membangun (Hak Guna Bangunan), Hak Pakai (Hak Pakai) dan hak budidaya (Hak bisnis) dapat diberikan selain hukum administrasi.

Khusus untuk hak milik, jangka waktunya dapat diperpanjang dan diperpanjang jika tanah telah digunakan sesuai dengan tujuan pemberian hak.

Sebagai badan kelembagaan, Landbank terdiri dari komite, dewan pengawas, dan badan eksekutif, yang selanjutnya diatur dalam kerangka peraturan presiden. Peraturan pemerintah terpisah akan dikeluarkan untuk mengatur lebih lanjut cadangan tanah secara keseluruhan.

Peraturan Pelaksana

Omnibus Act mengatur bahwa ketentuan pelaksanaan yang relevan, termasuk peraturan negara, harus diterbitkan selambat-lambatnya tiga bulan setelah Omnibus Act berlaku.

Ketentuan pelaksanaan yang ada yaitu UU Perumahan, UU Bangunan, UU Perumahan dan UU Perencanaan Daerah tetap berlaku sepanjang tidak bertentangan dengan ketentuan UU kolektif. Ketentuan pelaksanaan tersebut harus sudah sesuai dengan ketentuan Omnibus Act paling lambat tiga bulan setelah Omnibus Act berlaku.

Pembaca harus menyadari kemungkinan bahwa beberapa ketentuan Omnibus Act dapat digugat di Mahkamah Konstitusi Indonesia.